Wat staat er in een huurcontract, en waar let je op?

De partijen, het adres, de huurprijs, de duur, de waarborg, de bestemming en wie welke kosten draagt. En één ding dat bijna niemand nakijkt: of je verhuurder het contract effectief geregistreerd heeft. Doet hij dat niet, dan krijg jij een uitweg.

Wat er zeker in hoort.

• Wie huurt en wie verhuurt, met volledige gegevens.

• Het adres en de beschrijving van wat je huurt, inclusief kelder, garage of tuin.

• De huurprijs, en welke kosten en lasten inbegrepen zijn.

• De duur van de overeenkomst en de opzegmogelijkheden.

• De waarborg en de vorm ervan.

• De bestemming: hoofdverblijfplaats, studentenhuur of iets anders. Dat bepaalt welke regels gelden.

• Het energieprestatiecertificaat en de meterstanden bij intrede.

De registratie: de regel die in jouw voordeel werkt.

Je verhuurder moet het huurcontract registreren en hij heeft daarvoor twee maanden na de ondertekening. Het is zijn taak, niet die van jou.

Doet hij het niet, dan mag jij vertrekken zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Ten vroegste vanaf de eerste dag van de volgende maand.

Eén nuance: hij kan het contract nog altijd alsnog registreren, tot op het moment dat hij jouw opzeg ontvangt. Wil je die uitweg gebruiken, controleer dan eerst en stuur dan meteen.

Je kan zelf nakijken of je contract geregistreerd is via MyMinfin of bij het kantoor Rechtszekerheid.

Kosten en lasten.

Bij een gewone woninghuur mag je verhuurder kosten en lasten wél apart aanrekenen, zolang het gaat om kosten die met jouw gebruik van de woning te maken hebben en ze overeenstemmen met wat er echt betaald is, met een aparte afrekening.

Eén ding mag hij nooit doorrekenen, de onroerende voorheffing. Alleen bij een studentenhuurovereenkomst moet alles in de huurprijs zitten, op energie, water, telecom en de belasting op tweede verblijven na.

Een contract met een lage huur en een vage “maandelijkse bijdrage in de kosten” is dus altijd een vraag waard. Waarvoor precies, en hoe wordt het afgerekend?

Huur je een kot?

Dan valt je contract onder de aparte regels voor studentenhuur en dat verandert veel. Een studentenhuurovereenkomst eindigt automatisch op de einddatum. Er is geen stilzwijgende verlenging, dus wil je blijven, dan teken je een nieuw contract.

Je kan als student opzeggen in drie situaties. Eén: vóór het contract begint — doe je dat minder dan twee maanden op voorhand, dan betaal je twee maanden huur als vergoeding. Twee: wanneer je je studies stopzet, met een attest van je instelling. Drie: bij het overlijden van een ouder of voogd. In die laatste twee gevallen geldt een opzegtermijn van twee maanden.

Indexatie: wat een verhuurder wel en niet mag.

Je huurprijs mag ten vroegste op de verjaardag van je contract geïndexeerd worden, dus één jaar na de startdatum, en daarna één keer per jaar. Ook zonder clausule in je contract mag een verhuurder indexeren, tenzij het contract indexatie uitdrukkelijk uitsluit.

Twee dingen die in jouw voordeel spelen. Het gebeurt niet automatisch: je verhuurder moet er schriftelijk om vragen, per brief of per mail. En vraagt hij het later dan de verjaardag, dan moet je maximaal drie maanden achterstallige indexatie bijbetalen, verder terug kan hij niet gaan.

Startte je contract vóór 1 oktober 2022 en heeft de woning EPC-label D, E of F, of geen geldig label, dan moet er bovendien een correctiefactor toegepast worden die de indexatie beperkt. De officiële huurprijscalculator rekent dat mee.

Waar je extra op let.

Clausules over herstellingen, over huisdieren, over onderverhuur en over indexatie van de huurprijs. En vooral: staat er dat er een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt?

Dat is geen detail. Het is het duurste papier van je hele huur.

Mondelinge beloftes.

Belooft de verhuurder dat de ramen vervangen worden of dat de schimmelplek wordt aangepakt, laat dat dan in het contract zetten of bevestig het per mail. Anders is het na ondertekening juridisch niets waard.

Wat kan jij vandaag doen?

• Vraag het contract op voorhand mee en lees het thuis rustig.
• Controleer twee maanden na ondertekening of je contract geregistreerd is via MyMinfin.
• Zet elke mondelinge belofte om in een geschreven bevestiging.
• Controleer of de bestemming klopt met hoe jij er gaat wonen.
• Twijfel je over een clausule? De Huurdersbond kijkt je contract na voor je tekent.

Tip

Ga je op kot? Kijk of het een studentenhuurovereenkomst is of een gewone woninghuurovereenkomst. Dat lijkt een formaliteit, maar het bepaalt of je stilzwijgend verlengt, hoeveel waarborg je betaalt en of je kan opzeggen als je stopt met studeren.

Bronnen: Huurdersbond • Wonen in Vlaanderen • Legal News